中国商业地产经营管理与技术理论
发表时间：2024-08-22 09:36:45 来源：森林培育
房地产大家日常生活联系比较紧密也较为常见，通俗定义为在土地上建设房屋进行市场交易，让人居住、生活、学习、工作。对专门从事土地购买、房屋建设、房屋买卖的公司我们称之房地产公司。进行土地购买、建设、房屋住宅交易的行为称为房地产经营活动。
商业地产通常指具有购物、休闲、娱乐、运动、交际、餐饮等特殊功能形式的房地产，从经营模式、功能和用途上不同于普通住宅、高档住宅、别墅等房地产的形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。购物中心按照国际标准定义为：购物、运动、休闲、交际四大功能。
旅游地产开发模式两大类，第一种以自然资源为依托的旅游地产，包括滨海、滨江、滨湖、名山名川、自然奇观为资源。第二种以主题产品为主的驱动型旅游开发。前者叫做资源型开发，后者叫做无中生有开发。无中生有型旅游如主题公园、高尔夫球场、温泉、迪尼斯乐园、水上乐园、海洋世界、太空城、动物世界等。旅游房地产的特点和优点是它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更加好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游商业地产开发和旅游开发是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构。如产权式酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫球场、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等模式。
旅游商业开发有以文化为主题的，有以怀旧复古为主题的，有以历史为主题的，有以建筑音乐为主题的，有以科技为主题的、有以名胜古迹为主题的，这些项目带动基础设施的建设。
商业、旅游地产项目有很多特点，尤其节假日消费性很强，淡旺季消费反差很大，怎么样才能做好节假日前后的项目旅游开发就显得格外重要。旅游地产是未来发展的方向，最好的例子就是欧美的旅游开发与建设，各种不同的自然风光与建筑、文化、艺术、音乐融合。人民生活品质的提高，带血的GDP增长数字将不复存在，需要金山银山又需要的青山绿水，物质之外的需求会极大增加，节假日休假旅游会成常态。目前成功的旅游开发如北京故宫、长城、西安兵马俑、洛阳龙门石窟、少林寺、桂林山水、黄果树、九寨构、西湖、太湖。
国外休闲旅游小镇开发建设特点主要为五个方面：独特的自然风光、别具一格的历史建筑、悠久的历史背景和文化、浓厚的艺术氛围、休闲特色。
独特的自然风光---湖光山色、海景、田园风光。别具风格的历史建筑---世纪建筑、教堂、百年老店。悠久的历史背景和文化---葡萄酒节、音乐节。浓厚的艺术氛围---艺术家作品、雕塑、字画。休闲特色---生活方式纯朴自然，浓郁的田园风光。如: 大花园式的葡萄酒小镇---法国小镇（其特点为历史建筑、葡萄酒文化）；湖光山色的安宁小镇---瑞士卢塞恩（其特点为自然风光、音乐盛典、历史建筑和历史背景和文化）；典型的地中海风情小镇---意大利波西塔诺（其特点为海景房、历史建筑、影视与艺术）；蜜月圣地---突尼斯蓝白小镇（其特点为爱情海、自然原生态、艺术家）。国内的旅游小镇，如乌镇、周庄、江南梦想小镇、福建培田古村 、江西婺源古村 、山西皇城相府 、河南朱仙镇等。
目前房地产有产业过剩之说，严寒的冬天之说，但总体看来，仍然是阳光产业。目前反腐败，正义力量的回归，建设清明政治、透明政治、法制政治，给房地产重新洗牌创造了条件。必须持续坚持产品布局、持续坚持产品设计、持续坚持打造产品质量，去除繁华与浮躁，耐住寂寞，创造一线品牌，为企业的永续发展打下坚实基础。对于以往以快为美，唯快不破的建筑理念需要改变，取而代之的质量、品质、功能、配套、环境、服务的高品质，需要的是物勒其名和工匠精神。
房地产的未来，就是现房时代和智能化房地产创新共存的时代，也是旅游地产、商业地产、智能化地产的未来。目前很多人在讲房地产饱和、商业地产饱和、旅游地产饱和、养老地产饱和、旅游小镇开发饱和，其实研究起来就像手机永远是饱和，永远也不饱和，看似人人都有手机，但人人都在更换手机，主要是手机的新功能、新技术的不断推出加快更新换代，永远没饱和一说。房屋建筑同样需要更新换代，只是换代的时间比手机间隔长一点，久一点。
商业地产在中国也是方兴未艾，目前做住宅地产的大约5万多家，做城市综合体的大约500多家，做旅游地产的大约不到200家。商业地产比较有名气的如万达商业、旭辉广场、绿地、融创、华润商业地产等，但要健康发展，需要很长的路要走，包括抛弃急功近利，粗野的扩张发展。
房地产的发展的策略布局有的在一线、二线城市发展，有的只在三线、四线城市发展，有的在长三角城市发展，有的在珠三角城市发展，有的在北上广深发展，有的在经济发达地区发展并布局海外市场，有的在西部发展并布局国外，有的只在内地发展。不论怎样一个战略布局，其特点是共有的，必须有自己的拳头产品。如绿城的白玉兰公寓、翡翠城、玫瑰园，融创的臻品系列、高档别墅系列，万达的城市商业综合体项目（万达广场），绿地的城市广场商业中心项目（中央广场），佳缘的罗马都市、巴黎都市、英伦都市项目，华凌的公寓、公馆、国际系列项目。有了自己的品牌和拳头产品，就形成品牌效应，非货币性资产会无限放大，市值也会成倍增加，对企业未来的发展所需要的融资平台就会更加宽广。
多元化经营模式，纵向发展以地产作为核心业务，形成了完整的地产一体化经营链条，涵盖了物业管理、建筑规划设计、景观园林、装饰装潢、房地产投资、酒店会所、建筑材料。横向发展以地产核心业务为导向，由地产业衍生而向相关产业延伸，形成了教育、足球、文化传媒、医疗健康、博物馆、字画收藏、影视、矿业多产业协调发展的格局。产业布局可以拓展至中国长三角其它重要城市（包括上海、南京、无锡、南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、青岛、济南、大连）、珠三角中心城市、省会城市（安徽省合肥市、河南省郑州市、湖南省长沙市、新疆乌鲁木齐市等）、以及一路一带四周的国家、欧美等二、三线城市。
房地产政策变化：房地产经历三个最困难时期，1996年左右发生海南房地产泡沫，造成全国房地产市场大萧条，因此造成很多烂尾楼，政府与企业都是到处欠账，全国房地产一片萧条，很多老板跑路，跳楼，政府为此处理银行呆账花掉几万亿。2008年9月美国雷曼兄弟银行破产，造成世界经济萧条，到处抽逃资金，造成房地产第二次恐慌，许多中小房企连续5个月每月只能销售1-2套房子。2013年国五条、国八条、限购、税收进行房地产价格打压，直到今天，房地产企业才显价格松动开始降价，造成2014年、2015年全国房地产一片萧条，很多企业一年一套房子也卖不出去，资金链崩溃，整个2015年一年几乎一线房地产商，不进行新项目投资开发建设。
2016年政府多次强调，对于房地产价格要按照市场规律进行规范操作，不在人为打压，过分干涉，让市场看不见之手发挥更大的作用。许多房地产限购政策开始松绑，有的地方慢慢的出现鼓励性政策，尤其近期国家放开二孩生育，新城镇建设，取消户籍限制，诸多政策红利让房地产悄然回暖。2016年下半年房价在一二线城市陡然上升，当然随之而来的又是严格的限购政策，基本形成了房价上升就限购，限购以后再松绑的循环之中。
房价价格升与降都是市场规律，符合市场化发展。市场化经营就会有猛涨猛赚，也就有降价跌赔。政府主要控制：一是银行贷款、二是现房交易、三是限制多套购买、四是打击投机性购房、五是出台商品房税。只要坚持为之，房价一定会回归合理价位。过高的房价对房地产开发商不是好事，大家都抢蛋糕，就会造成鱼目混珠，扰乱市场最终受伤的是市场秩序。这样的高房价已经经历三次，政府三次打压房价，造成三次房地产倒闭浪潮。同时房地产之间的竞争也随之激烈，质量差、配套差、服务差的楼盘就成滞销货，对不懂经营、不懂技术、不懂管理的房地产企业，以及有钱掂包就做房地产的土豪开发商，一定不是倒在经营上就是倒在销售上、产品设计技术上。当市场相对饱和后，就会出现现房交易，现买现住成为必然。当房子不在成为紧俏产品时，服务与质量更是决定企业生与死。设计研发、质量打造、后期服务对所有房地产企业都是严峻的考验，因此房地产的精细化发展正在开始，专业化职业经理人必将兴盛，房地产公司更新与换代慢慢的变快，要求房地产质量与服务将慢慢的升高，越来越受市场的检验。
住宅地产开发、旅游地产开发与商业地产开发本质的不同之处，就在于住宅地产在销售完成之后移交开发商指定的物业公司管理，两年过渡期后就可以交给业主委员会选择的物业公司管理，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到效益。商业地产售楼完成不能立刻脱身，政府要求开发商自持商业面积要大于55%，可售商业面积不能大于45%，这样捆绑式经营管理，让商业地产更加长远的考虑持续性、健康性的发展。