新的思考新的活力：2024博鳌商业大会
发表时间：2024-11-10 18:55:42 来源：森林培育
2024年，零售商业和商办行业站在新的发展起点上。市场之间的竞争日益激烈。消费者、企业部门需求多变，行业加强洗牌，以及经济环境的不确定性，都要求企业把握需求脉络、不停地改进革新和调整策略。
零售商业层面，当前行业呈现出多元化和个性化的特点，消费者对于购物体验的要求日益提升，消费策略和行为上也呈现出复杂化的倾向。年内，我们能看到各色各样的非标商业的落成，正是商业地产运营商快速反应推动的结果。
同时，虽然租赁需求在温和复苏，但商办市场亦面临挑战。在经济复苏放缓和供应量持续增大的双重压力下，目前全国重点城市写字楼市场，仍面临空置率高企、租金下滑的问题。
只是挑战中，也孕育着新的机遇。共享办公品牌、产办运营商与智慧停车企业等行业上下游关联方，如何各展所长帮助租户提升效率、创造价值，成为必修功课。
另一方面，随着“新质生产力”的提出，商业地产行业的细分化和专业化趋势日益明显，对资管的需求愈发突出。在市场不断调整的过程中，消费基础设施REITs的持续落地和推动，令商业地产找到新的发展路径。但如何正确认识并利用这样的产品，仍具有挑战性。
8月15日早上，9位不同业界不同身份的资深从业者，齐聚在2024博鳌商业大会现场，发表了他们对行业发展的远见卓识。
大会开场之后，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云作为第一位嘉宾登台，对国内商业地产市场现状做了分析。
蔡云表示，很高兴又一次齐聚在博鳌，探讨关于商业地产的问题。她提出，由于多方面的原因，国内商业地产已由快速地增长进入高质量增长时代，并正在经历着前所未有的变革与挑战。
但她同时认为随着近期一系列政策出台，有利于激发服务消费内生动能，释放服务市场巨大需求。“在政策利好的推动下，市场对商铺和写字楼的租赁需求预期将逐渐增强，商业地产市场有望迎来更为稳定的发展形态趋势。”
因此蔡云表示，在“消费促进年”的大环境下，商业地产市场有望进一步稳定。而企业应把握市场恢复的契机。
之后，登场发表演讲的是大悦城控股商业管理中心总经理田维龙，他分享一些大悦城在品牌营销上的思考和做法。
田维龙提出，目前零售商业的运营需要摆脱传统路径，意味着需要平视消费者，和消费群进行情感之间的交流，并敏锐地捕捉市场变化和消费的人情感的需求。
他表示，情绪价值是当下和未来一个时期撬动品牌营销很重要的风口。而大悦城将坚持为年轻人提供消费场景，并会将大悦城品牌看作一部综艺去运营。
第三位发表演讲的是IWG集团中国区总裁胡懋，他对现时国内写字楼市场面临的挑战和压力，以及企业客户在办公模式选择上产生的变化，以及由此所带来的新趋势做了解读。
“在疫情之后，尤其是一些大的公司对写字楼的需求已发生了很大的变化。”他介绍，在IWG集团上半年进行的全球企业市场调研过程中，发现91%的CEO正在企业内部采用混合办公模式。
混合办公，慢慢的变成了很多企业要普遍采取的一种模式，而灵活办公运营商能在其中充当重要角色。
因为灵活办公包含了三方面的优势。胡懋提出，第一是大为节省租金成本，第二是能够更容易的招聘到所需要的人才，也更能够留住人才，第三是提供了团队互动的空间。
随后登台的阳光海天停车产业集团总裁江沁园，表示很高兴在会议现场见到很多老朋友，他介绍了国内外停车产业行业的发展情况。
“在中国市场前三家中，阳光海天算是运营管理最大的一家，加上另外的两个竞争对手，市场占有率不足1%，是0.3%左右。”江沁园称，国内停车行业市场集中度低，绝大部分车位在业主手中经营。
而在发达国家，集中度都相当高。他说，美国前三家停车企业占到市场占有率的42%，英国是接近30%，法国是接近16%。但相比来说，世界停车产业领域技术，中国做得最好，而阳光海天是其中的佼佼者，包括已在旗下运营的停车场实现了全场景，帮助提升车场的容量，提升周转率。
木棉中国创始人、董事长闵杰第五位登上演讲台，他开篇就表示，中国经济本质是中小微企业。“中国现在目前存量的企业主体大概1.8亿家，其中1.2亿家主体是个体工商户，企业级大概在5500万家左右的体量。”其中，小微企业占整个体量保守估计超过80%。
而小微企业目前经营正面临压力，传导到市场，办公行业也在承压。但目前，在政策的推动下写字楼市场正迎来新的发展契机。其中一点就是，写字楼招商正从政策招商走向市场化招商，“以前是市场化抓手，现在不是了，市场化是主流，不是简简单单的抓手了。”
市场在发生明显的变化，企业要随之而动。闵杰称，木棉中国接下来要“结硬寨，打呆仗”，深挖客户，广激量，先保证不输，在不确定性中找到确定性。
今年的博鳌商业大会没有设置讨论环节，反而将更多时间留给另一个在业内受到极大关注的话题——消费基础设施公募REITs。
麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群，作为该环节第一个嘉宾上台做分享。
他提出，目前全球有40多个国家和地区有REITs相关的立法和落地。从落地的时间上看，时间节点都处在商业不动产在低迷或者是下跌的时段。因此，“从另外一个角度，REITs是拯救一个国家商业不动产行业很重要的资源，可能也是为数不多的资源之一。”郭杰群称。
但郭杰群提出，目前来说，中国虽然在大力推行REITs，但在开展时实际上存在着瑕疵。他对国内的REITs行业提出三点希望：立法、税收政策，以及企业自身提升运营管理能力。
紧随郭杰群发表演讲的是首创城发集团副总经理、首创钜大公司党委书记，执行董事，总经理谢洪毅，他从奥特莱斯赛道的角度，表示因“大品牌+小价格”、品牌丰富度、口红效应、联营模式等优势，奥莱已成为目前特别受市场欢迎的业态。
“在华夏首创奥莱REIT发行过程中，我们跟投资人做了很充分的沟通，大家也非常认可奥莱业态，尤其是看好奥莱经济下行时的抗周期能力。”谢洪毅说。
谈到REITs的作用，他表示，首创是把公募REITs视为盘活存量，打通通道，同时保持轻资产的管理能力。
中金基金副总经理、董事总经理李耀光紧接谢洪毅之后上台。他提出：“当前我国公募REITs市值大约为新加坡市场的30%、日本市场的20%、美国市场的1.5%。结合境内巨大的基础设施与不动产存量，我们的公募REITs领域还有很大的发展空间。“
他认为公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，价值不仅仅在于一次融资，而是实现了商业与资本的闭环，可以帮助企业低负债、健康、可持续地逐步扩大商业管理规模，发挥规模效应和管理优势，实现管理平台本身价值的不断提升。
因此公募REITs时代机遇已打开，李耀光指出，消费基础设施、租赁住房、文旅景区的酒店，购物中心配套的酒店和办公，以及养老设施等四大类商业资产能够直接进行REITs尝试。
最后一位登台的是国泰君安投行REITs业务部执行董事赵阳。她认为，虽然目前国内公募REITs有不足和不完美的地方，但仍值得生态圈参与者一起建设，创造未来。
赵阳介绍，REITs有股的特性，也有债的属性，在全世界内大部分的规则内，都拥有低杠杆、高分红和成熟稳定的共性。能带给商业地产从业者们更多信心，也能推动“大家更加会关注到实际运营，而不是关注以往比较虚的东西。“
“现在看到在证监会券商板块，REITs是监管层面特别支持、特别鼓励的。“赵阳说。