在旅游地产的初期发展阶段，尤其是房价、地价持续高涨的时代，投资、增值、盈利等功能的高速膨胀，使其经历了一段时间的畸形增长。目前，旅游地产的发展逐渐走向理性，越来越体现出适应于生活、休闲、度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。总体来讲，在我国旅游开发进入区域综合开发阶段后，旅游地产市场也正逐渐趋于良性的发展态势。

  绿维文旅认为，在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不单单是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游房地产开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。

  绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，是旅游房地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，减少相关成本，这是度假时权分割的基础；时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化。时权是可以分割使用的，基于时权标准化分割，就能轻松实现时权交换。同时，时权是有价权益，是资产证券化的核心；信托投资是经营价值的支撑者，分时度假一般解决交换使用问题，不能够实现投资回报问题。为此，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率，成为一种制度设计；消费回报关注消费的最后一公里，把投资回报转化为消费回报，能更好地获得消费者的认同。

  房地产与互联网的结合最重要的包含三个方面：一是与产业业态相结合；二是要用互联网思维去整合；三是合作发展。这就需要旅游房地产的开发商，第一要有互联网思维；第二要将这些技术进行整合；第三要忠于旅游房地产独特的生活方式。只有这样，才能真正的完成从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这不单单是转型的问题，而其实就是整个社会持续健康发展和产业高质量发展的趋势。

  （四）创新打造吸引核：包括主题乐园、大型演艺、新建小镇博览博物馆聚集群落物馆、酒店目的地、运动聚集等

  核心吸引力的成功打造实现了聚集的需求，从而带来地产的升值。地产的升值又进一步聚集了人气，形成良性的循环效应。旅游引爆项目吸引集聚的游客，被引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，绿维文旅认为，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，带动休闲商气，是土地价值升值的关键。有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够提升。

  （五）产品结构创新：形成“持续经营产品 + 销售型房地产品”的产品结构。

  旅游房地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类丰富，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种慢慢的变多，模式创新很快。其中旅游房地产的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了旅游房地产地产的火爆。销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括民宿、精品酒店、产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等。会所庄园房产、会员制房产，各有门道。郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。房产的产品设计，需要全面结合市场需求，符合国家政策方向的产品，才有机会获得销售的回报。