伴随着各地县域城市化进程加快、居民消费水平升级和房企的转型升级，商业地产亦呈现迅猛发展之势。那么，怎么样才能做好县城商业地产开发？在县城做商业地产要注意些什么问题呢？本文，飙马商业地产就来谈谈县城商业地产开发运营的那些技巧。

  随着一二线城市房地产开发的日趋饱和，三四线城市开始成为那些大开发商的必争之地，除了住宅房地产市场外，商业地产的开发也成为了一个争夺的战场。

  从全国房地产市场的开拓看，由于一二线城市的数量少，且大多是实力雄厚的开发商长期割据，因而，那些中小开发商大都以三四线城市为据点。

  随着大型房企的市场下沉，在三四线城市中竞争的局面就加剧了，在竞争中，相当一部分中小房企被挤出，只好把目标转移到更小的市场去求生存空间，也就是四线以下的城市。

  很多房地产企业下沉到县城做商业地产时，往往容易患大城市病，在一些规划、定位、布局方面，走得太前面，从而给项目造成困扰，以至于很多县城的商业地产项目最后容易做烂做死。

  县城的商业地产运作，与一二线城市不同，哪怕与三四线城市，也存在不少的区别。由于其人口规模较小、经济不够发达，在这样背景下做商业，如果没有很清楚地摸清它们的脾气，是很容易出现失误的。

  那么，如何做好县城商业地产开发？在县城做商业地产要注意哪一些问题呢？本文，飙马商业地产就来谈谈县城商业地产开发的那些技巧。

  由于县域城市的城市规模都不大，人口密度相对稀少，所以区域商业呈现不明显。县城的商业大多以住宅裙楼为主，开发商将1层临街卖掉，自由出租；2-3层大多空置或被餐厅占据。

  县城的商业步行街曾一阵风的搞仿古潮，开发商因为缺乏前期调研和定位，招商和消费引导均搞不上去，导致大部分商业街闲置。能做成的县城商业街大致有两种：一是以服装、首饰、手机品牌为主的步行街；另一种是以餐饮聚集形成主题化的商业街区。

  县城的商业综合体，很多是模仿省会城市的百货商场定位设计。然而百货公司一般不愿进入县城，开发商又大多缺乏建设资金，不得已选择散售散租。但是散售容易，散租难。商铺散售后，开发商若不决心统一运营，那么与业主、商户之间的矛盾自然形成，战争就不可避免。很多开发商做商业开发抱着开发住宅的心态，结果可想而知。

  第一大风险，政策导向的变更，导致原来的规划被新的规划所代替，这是县城商业地产投资的政策风险。

  第二大风险，对于县城投资体量的规划，很多时候开放不管其县城对商业的承载能力而大规模的去规划大体量的商业综合体，导致开发商、经营户、业主、消费者四者之间的关系失衡，最终投资失败。

  第三大风险，市场上缺乏真正专业的策划公司，目前市场上的做项目前期的策划公司的也是很多的，其实力也是悬殊很大，有些甚至是“皮包”公司，这些策划公司奔着利润，只要有项目就去承接，从来不顾开发商的利益，导致开发商陷入困境。

  第四大风险，开发商将商业地产的投资等同于传统的住宅类项目进行开发，开发中实行滚动式回款模式做相关操作项目，却不知商业地产的运作是需要强大的现金流来支持的，导致开发过程中缺乏资金导致项目运作进度放缓，从而对项目带来很多不利的因素。

  第五大风险，对于县城商业地产的操作模式来看，很多开发商的运作方式去参考沿海经济发达地区的模式来进行运作，殊不知其县城商业地产的运作有着很多不同于发达地区的地方，因此导致项目的操作失败。

  第六大风险，只知道销售和招商，却不考虑人气的吸引。很多开发商都是被动招商和销售，从来就没做过主动出击。所以商业地产运作失败的原因很多大程度上的运作都是在被动的基础上最后导致失败的。

  在大城市开发商业地产往往是规模越大越好，规模越大竞争力越强，项目吸引目标市场的能力就越强，从而成功的可能性就越大。

  有些开发商没有摸清县城特殊的商业生态，为了气派、高大上，一鼓作气搞出一个很大的项目出来，结果因为市场容量不够，导致销售招商不满，最后项目只能烂在那里。

  这类型的项目只要整个目标定位准确，往往去化比较快，租赁也非常容易达到预期效果，在入住率不错的情况下，会对目标消费市场传达好的信息，由此带动项目良性发展。

  而且，项目小一点，对这个开发周期、资金回笼等都有比较大的好处，有利于开发商进入良性运作。

  如果一个商业项目过大，招商不满的情况下，势必造成空置率过高，这样一来，整个商业项目的人气不足，就会给目标市场传递非常不好的信息。

  县城是一个熟人社会，口口相传的影响力往往超过任何广告，最终可能会引起项目进入恶性循环，成为烫手山芋。

  可能有人会问，做房地产本来就是靠地段的，这有什么奇怪吗？的确，在任何城市做房地产项目，地段都是首先要考虑的，只不过在大城市里，由于城市的发展步伐快，有些不成熟的地段很快会发展成为成熟地段。

  因此，在大城市开发商业地产，只要地段不好的地方有城市长远规划，有新社区、新产业、新交通等配套，就可优先考虑开发，但是县城却不行。

  为什么呢？根本原因还是因为县城总体的市场体量太小，人口、经济受限，城市的发展步伐不快。

  在城市化进程中，县级市、地级市都在不断吸收大量人口，县城如果想吸引周边及下面的乡镇村人口，由于自身吸附力不够，这些人口未必会成为县城未来的人口。

  县城在这一方面没有一点优势，城市扩张就会很难，就算是有新的城市扩张规划，若遇到政绩工程，或不切实际的新城新区建设，要成型也有一定难度。

  切忌在宏伟蓝图的规划下去拿一块远离人口集聚区、远离商业的地块，一旦这样，就离套牢不远了。

  当然，这也并非是绝对性的，如果一个县城正在起飞阶段，经济发展很有潜力，外来产业、投资、人口越来越活跃，还是能试一试的。

  首先，是未来前景具有不确定性，可能今天苗头不错，但是发展了三五年后劲不足，跟不上了；或者领导换了，每个领导思路不一样，风向、方向变了。

  其次，在县城的商业生态中，有个惰性定律，也就是人们长期习惯于一个生活圈，很难改变，要把一块生地养成熟地，可能要十多年甚至数十年，作为投资来说，这种风险是很大的。

  也就是说，在县城一级做商业开发，除了项目规模不要太大外，在项目定位上，最好做那种小而精、小而全的业态规划。

  比如，一个商业综合体，商铺的分割要比大城市小，但品种却不能少，尽量做到商品、服务种类丰富。当然，这种丰富是经过详细市场调研后，做出的科学业态规划，而不是那种胡乱的拼凑，啥东西都往里面装，那也非常容易导致失败。

  就算是一个体量适中的商业体，在县城一级运作，最好也能做到小而全，尽量不要搞专业化。

  一是专业化的商品供大于求，消费市场支撑不足，让入驻商家吃不饱，商家一旦撤离，商业体就要成为高空置率的高危项目。

  二是专业化非常容易造成全盘皆输。也就是说，一旦专业经营某类商品行不通，这个商业地产项目就要玩完了。

  小而全则可以很好避免这一点，在某类商品（服务）不行的情况下，可能别的类型的商品（服务）可以很好经营下去，这就保障了整个商业项目不会一损俱损。

  当房地产行业的竞争日益白热化，全国性房企逐步从一二线下沉到三四线城市，与中小房企、当地的本土房企争夺口粮的时候，中小房企、本土房企在资金、技术、人才等多方面都是处于劣势的。

  就目前来讲，全国性的房企下沉到五六线城市的几率还比较小，如果按照笔者对县城的界定，10万人规模以下的小微城市数量极多，蛋糕并不小。

  而在五六线城市中，同样有一些本土房企、或别的行业跨界进来的企业看到了这块市场蛋糕，若能够掌握商业地产开发的原理，同样能够挣个盆满钵满。

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